做房东也是有学问的，做好自己房屋的“房屋管家”更是如此。如何用最少的投资获得最大而又稳定的租金回报？中原地产的有关专家分析认为，这需要房东先做好几样功课，首先是出租周期定位；其次是房屋品质与租客层次定位，如市中心房龄较长的老公房和品质较好的新房、次新房的租客对象完全不同；三是装修定位，毛坯房、一般装修和豪华装修房的租客与租金定位也大相径庭目前的上海二手房市场已是“售冷租热”，部分短线客开始向出租房屋的长线转变，租赁市场回暖明显然而，租赁市场的趋热，并不能保证每个房东都能得到一样好的租金回报。同样一个小区同样房型的两套房子，其出租的情况也可能出现完全不同的情况。原因是，一套半年都没租出去房屋的房东，不愿意进行适当的投入，其装修与设施的配备难以和该小区的品质相匹配。而另一套房屋的房东在出租前已经做了不少功课，花了4万元对房屋进行了装修，并且配备了空调、微波炉、洗衣机、电视机等基本生活设施。结果租客一眼相中，签下了2年的租约。与那套还未出租的房东相比，半年的租金已经能抵消掉装修费用的大部分了。中原地产的专家提醒，出租前房东最好做好必要的功课。

功课一：出租周期决定租客

    张先生有套在本市江浦路的新房屋，然而，如何为这套总建筑面积133平方米的3房2厅居室，找到一个既能保护好自己的房子的合适租客，又能租得一个好价钱？张先生面临了诸如租客定位、是否要装修、如何装修等一系列的问题。专家建议，按照张先生的房屋的品质和房型，出租两年的周期比较适合白领以上的人士，中等装修加上必要的电视机等设施，比较合适。此类房型处于繁华地区，交通便利，应以全装修为宜。

    同样是杨浦区，不同楼盘周边配套不同，租客的层次要求也不同。比如，江浦路上的现代星洲城，由于该小区环境幽雅，交通方便，到该小区求租的以白领和外籍人士为主。该小区的一套133平方米的3房2厅2卫精装修房，最近以每月4000元租价成交。而五角场地区的黄兴家园一套面积为150平方米的3房2厅2卫房，因其是豪华装修，房东以5000元/月的租金挂牌，但周边配套不全，交通不方便，因此不易出租功课二：不同区域次新房租客群不同不同区域的次新房，其客户群体有较大的区别，而同一区域的出租价格层次的受欢迎程度也是不同。以徐汇区为例，最近该分行租赁成交比较活跃的房源主要是两部分，一是价格低于3000元/月，房龄一般在5年以上的两房、一房。成交活跃的原因在于价格较低，这部分客户多是自行掏腰包买单；二是一些5000-7000元/月的新楼盘，成交的房源多为两房或三房，这些楼盘的特点是小区环境好，多为中档以上楼盘，租客多集中在一些公司的高管人员，由公司出钱。而介于3000-5000元/月的次新房，价格不上不下，自己掏钱的人负担不起，公司出钱的租客会觉得此类房源小区环境、装修状况等档次不够，难以接受。

    静安区的南京西路国际中央商务区，境外公司云集，传统的刚性租房需求一直居高不下。目前静安枫景苑、中凯城市之光、东方剑桥几个热门楼盘，面积在105-120平方米的2房2厅2卫租金行情在1100-1600美元/月左右；国际丽都城3房2厅2卫面积在174-177平方米的租金行情2500美元/月左右。依照传统来看，每年第三、四季度都是境外公司外籍高层入沪的商务旺季。

    功课三：装修要与楼盘品质匹配 中介公司的租赁专家认为，除了地段不能改变外，房子的其他各项都可根据租客的要求进行调整。为了能顺利达到自己的出租心理价位，房东可以根据自己房子的实际情况，针对不同客户对房子进行不同档次的装修和设备配置。其中最为关键的就是装修和设施的配备。 市中心的老房子，求租者大多考虑交通和成本，而居住质量和生活环境的被放在了次要位置，只要有简单干净一般性的装修就可以了。对于现在大多数的次新房而言，由于小区的品质都比较好，绿化环境都比老公房上了台阶，如果考虑长期出租，毛坯房是不适合的。房东通常都通过装修并增加基本配置来提高租金价格。次新房的租客一般都希望所租的房子，应该能保证基本的生活需要，舒适是要求之一。愿意租这样房子的人，是宁肯花钱买舒适的一族，不会在租金上斤斤计较。只要是全装修房，家具配置周全就已经是锦上添花，而热水器、空调等电器最好是名牌。 功课四：人性化服务能提升人气 专家认为，房东为出租的房屋提供一些人性化的服务，即使是像增加台微波炉这样的细微举动，也能为所出租的房子增加人气和“点击率一名中介公司租赁部的工作人员介绍，一套合用厨房的房子，房东就因为增加一台微波炉、洗衣机，就非常受到年轻租客的欢迎。对于信息接受有需求的白领一族，彩电是不可缺的，如今甚至加装宽带也成了吸引年轻租客的招数。另外，增加电热饮水机、电饭煲、暖风机、全新的床单被褥、窗帘等，所费不多，却能在细节上照顾房客的生活，就容易赢得房客的好感。