<南阳市商品房预售管理及《商品房买卖合同》登记备案实施办法
为了规范商品房预售管理及《商品房买卖合同》登记备案行为，维护预(销)售商品房登记备案管理秩序，保障消费者、房地产开发者的合法权益，促进房地产业健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《河南省城市房地产开发经营条例》、《南阳市房地产市场管理暂行办法》，制定本办法。
一、商品房预售实行预售许可证制度。
  (一)房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件:
 1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;
 2、持有建设工程规划许可证和施工许可证;
 3、工程进度达到设计形象进度的二分之一以上，并已确定施工进度和竣工交付日期;
 4、已办理预售登记取得商品房预售许可证明;
 5、法律、法规规定的其他条件。
  (二)开发企业申请办理商品房预售许可证，须交验下列文件:
 1、本办法第一条第(一)款第1项至第3项规定的证明材料;
 2、房地产开发企业营业执照和资质证书或证明材料;
 3、项目计划批件；
 4、预售商品房分层平面图、项目总平面图;
 5、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准。竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容;
 6、登记机关认为应当提交的其它证明、文件。
  (三)经审查(初审、复审、终审)合格的，核发《南阳市商品房预售许可证》。
  (四)房地产开发企业将已经抵押的商品房进行预售、销售，必须书面告知抵押权人和买受人，并将预售、销售所得款项用于提前清偿该房的抵押债务，解除抵押。已经预售、销售的商品房不得进行抵押。
  (五)市、县(市)房地产市场管理部门应当对已核发商品房预售许可证的项目进展情况跟踪监督，发现问题时，应当责令预售人限期改正。
  (六)未取得商品房预售许可证，不得有任何预售行为，不得向预购人收取任何预订性质的费用。
  (七)房地产开发企业未取得商品房预售许可证，预售商品房的，根据《城市房地产开发经营管理条例》规定由房地产部门责令停止预售活动，没收违法所得，并处以五万元以上十万元以下的罚款。预售行为给买受人造成损失的，依法承担赔偿责任。
二、商品房预（销）售推行《商品房买卖合同》示范文本。
  (一)开发企业不论预售、现售商品房，必须使用省建设厅统一监制的《商品房买卖合同》文本，不使用本合同，登记机关不予登记备案。
  (二)商品房买卖双方当事人签订合同时应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求，前期物业管理方式以及双方的违约责任等。
  (三)《商品房买卖合同》填写要清楚、规范，必须用碳素墨水，不得有涂改。
三、严格实行《商品房买卖合同》登记备案制度。
  (一)商品房预售的，房地产开发企业应当自《商品房买卖合同》签订之日起三十日内到市、县(市)房地产市场管理部门办理预售登记备案手续。
  (二)房地产开发企业及购房人(预售商品房应在商品房交付使用后，现售商品房应在买卖合同签订后)应及时办理《商品房买卖合同》登记手续，并交验下列文件:
 1、《商品房买卖合同》一式三份;
 2、房地产测绘单位统一绘制的分户平面图；
 3、售房发票;
 4、独立小区，首次申请办理商品房买卖合同登记手续时，房地产开发企业应提交小区分幢分户示意图:
四、实行商品房买卖价格管理制度。
  (一)根据《城市房地产转让管理规定》，房地产权利人转让房地产，应当如实申报成交价不得瞒报或者作不实申报。
  (二)房地产转让应当以申报的房地产价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常价格的，以评估价作为缴纳税费的依据。
五、市，县(市)房地产市场管理部门应加强管理，认真做好商品房买卖合同登记台帐，预防一房多售。
六、本办法自二00四年元月一日起施行。南阳市房产管理局

二00三年十二月十二日