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经济学家钟朋荣:买期房相当于购房者向开发商放贷
编辑:方城楼市网   2010年08月01日12:21   来源:方城楼市网  


    钟朋荣:这里有几个观点,一个观点是中国经济应尽快由出口经济转向内需经济。我们讲出口经济是帮助美国人、欧洲人造皮鞋经济,中国制造,全球消费。世行统计,90年以来,世界各国平均消费率在73—79%之间,09年我国最终消费率为48.6%,居民消费率为35.6%。我们再看中国与美国的循环圈,中国制造,美国消费,美国印钞票买中国的产品,中国造产品换回一堆美元。中国通过币值低谷、出口退税等方式,以极低的价格将产品卖给美国,换回一堆美钞,中国将所赚的美钞通过买国债又流回到美国,美国再印更多的美钞买我们的产品,褚谋产品价格越来越便宜,美国人消费的产品越来越多,生活质量不断提高。中国通过出口,将越来越多的资源和劳动力换成美钞,GDP增长越来越快。

    我们发展经济的目的是什么?难道是帮助美国人提高生活质量吗?是为了增加GDP,增加外汇储备,还是为了提高人民生活质量?我们是提高美国人生活质量还是提高中国人的生活质量?这是第一个观点,因此我刚才讲了,我们的经济应该尽快由出口经济转向内需经济。

    第二个观点,未来资源价格必会大涨。资源稀缺是世界性的问题,更是未来中国经济第一难题,从今年的情况可以看出来,它想卖多少就可以卖多少,没有讨价还价的余地。我在中央电视台也讲,我有两点体会,第一点叫任人宰割,第二点叫忍气吞声,我们跟外面谈判就像小绵羊跟大灰狼谈判,大灰狼,你放过我吧,不要吃我,但是没有讨价还价的余地。当今世界经济中国人卖体力,欧美人卖智力,中东、澳大利亚、俄罗斯卖资源。资源瓶颈是我们永远的痛,45种主要矿的储量,能保证2010年需要的只有24种。下面我们看石油,中国07年进口原油1.63亿吨,我们的汽车09年产1379万辆,销1364万辆,2010年增速10%左右,有望达到1500万辆,中国汽车的发展速度可能超出所有人的想象,几年之后,仅中国的需求就足以将世界油价拉成天价。我国已探明铝土矿资源储量为26.6亿吨左右,其中,基础储量为7亿吨左右,铝土矿很快会成为世界第二。我有一个观点,凡是中国人造不了的东西,以后都是天价,现在没有那么贵是时候没到,比如说石油。未来资源价格必会大涨,其次是因为美元贬值,(PPT放映)你看美元的指数,这是从03年到现在一直在涨,这是黄金价格的走势,黄金价格涨的一个重要理由是人们不相信美元,怕美元贬值。美国赤字创二战以来最高记录,美国2009年的财政赤字已经达到了创记录的1.42万亿美元。,美元持续贬值是大趋势,美国财政赤字不断增加,过去通过三种方式弥补,然后是人民币国际化的影响,我们打造东盟自由区的意义是将人民币先打造成亚元。

    所以巴菲特讲,如果美国的政策不变,美元将会持续贬值,罗杰斯说未来今年美元或将贬值90%。全球大宗商品用美元标价,未来中国造房成本会成倍上升,我们怎么办?中国的策略是利用经济危机、资源价格大跌的机会加快发展。

    第三个观点是通过人民币适度升值,减少出口,增加进口。(PPT放映)我们看一下汇率决定机制,两种货币的购买力之比,一是通过膨胀率之比,二是劳动生产率提高和产品成本降低的速度之比。我前年在欧洲跑十几个国家,照了几百张照片,什么照片呢?欧洲的商品价格,欧洲的面包多少钱一个,我照一下,我后来发现,70%的产品价格一比一,如果所有产品是一比一,人民币和欧元就没有可比性,现在70%产品是一比比,那会是多少?因此我认为,人民币有比较大的增值空间。

    人民币升值会给我们带来什么?我这段时间在广东新塘搞调研,它那里都是做牛仔服装的,共有5000多家企业,占地18000多亩,职工人数50多万,可是年税收只有3个多亿,销售利润5%左右。如果人民币升值5%,新塘牛仔企业会死到90%。通过人民币升值时,对低端出口产业进行必要的抑制,这本身就是转变发展方式的内容。人民币适当升值当然会影响出口,当然会导致外汇储备贬值,但升值越晚,出口越多,外汇储备就越多,在美元不断贬值、大宗商品不断涨价的条件下,未来的损失就越大。美国将人民币升值问题政治化,我们应该把它作为经济问题,从转变发展的角度考虑升值的问题。

    第四个观点,以房地产作为扩大内需的主业,将全球的廉价资源变成中国的房产。如果人民币升值,新塘90%的牛仔企业都会死掉,他们不做牛仔可以盖房子啊。因为我们最大的需求就是住房,吃穿住行,重在住行,汽车缓增,房屋快造,就是汽车不要搞得太快了,房子造快一点,汽车造慢一点,因为再过两年电动汽车就可以普及,买一个汽车不容易啊,如果攒了十几年买一堆废铁有什么用?所以我们要将房地产作为当前的支柱产业。还有房地产需求的特点是,住房是人们的基本生活设施,还有不少城镇居民住房问题没有解决,中国人有钱第一件事就是买房。房地产的龙头带动效应很强,能带动建筑、建材、冶金等50多个部门近两千种产品的发展。因此我们的基本思路是,利用世界经济不景气、资源价格比较低的机会,将较多的资源集中于房地产,经济几年努力,彻底解决中国人的住房问题。我们要将全球的低价资源变成中国的房产,而不是将中国的廉价资源和劳动力变成一堆不断贬值的美钞。

    第五个观点,解决穷人住房问题,主要不是政府造房,而是买房退税。美国人买服装、买家电退税,为什么不能中国人买房子退税?去年土地出让总收入为1.6万人,如果拿出一半用于退税,平均每平方退税2000元,可以退税4亿平方。你退税20%,他退税30%,我又不从你身上赚一分钱,他就买得起房子。退税房要做到两限两不准,一限面积,二限地段;一不准出租,二不准出售,不需要时由政府按原价加适当的升值率回收。

    第六个观点,降低房价的根本措施在于四个减少。一是减少房价中所包含的税费,导致房价过高的主要原因是土地太少,官员太多,土地太少推高了地价,官员太多增加了税费,买房人承担了太多的养官成本,这也是一个争议问题,房价高背后是官太多,不同产品养官成本也不均匀。中国税负已经很重,政府的收入已经不少。要真正摆脱地方财政对土地的依赖,主要方向应该是减少支出,而不是增加收入,所以我们要精官简政,降低房价。第二个减少是减少房价中的腐败成本,腐败推高房价,首先腐败增加了开发成本,然后腐败收入膨胀了买房需求,再次腐败恶化了产业环境,将一部分产业资金逼到了房地产。国务院参事任玉岭说,房地产腐败不除问题不解,房地产问题应该从腐败入手,这是要害,房地产腐败问题相当严重,积重难返,我18年来亲眼目睹的一些情况,也同样反映出这个领域的腐败大得不得了。新华社也发表文章,一个房地产项目,从最初立项最终销售,涉及的部门少则一二十个,多则百十来个。第三个减少是减少房价中的融资成本,现在金融界有一个特点是第三者插足加大了融资成本,银行贷款为主的融资方式以及过高的存货利差,增加了资金成本。关于商品房预售制度,广西住建厅提出,选择南宁作为取消预售制的质点,民革两会提案,要取消预售制度,取消预售制我认为是融资制度的一个大倒退,必将推动房价,因为买期房本质是购房人向开发商放贷,取消预售制就是取消了我们买房人向开发商放贷的资格,银行是“取消预售制”的真正受益者。还有一个问题是是银行增发还是开发商增发,前者将直接融资变成间接融资,在股民与开发商之间,让银行拿走了一块。第四个减少是减少房价中的开发利润,允许集资合作建房,这将会对开发商形成竞争,有利于降低开发商利润。小餐馆之所以必须薄利,是因为有家庭主妇与它竞争,开发商能赚取较高利润,就是因为缺少“家庭主妇”。在一个信息和社会分工高度发达的社会,城市居民集资合作建房是一件很简单的事情,没有理由禁止。一旦合作建房,众多的专业公司会应运而生。

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