秦虹：在今天我们谈中国房地产的时候，大家非常关注调控新政。今年4月15号国务院颁发了国发十号文件，这个文件叫做坚决遏制部分城市房价过快上涨，虽然文件有十条内容，但是我想这个文件总体的核心是三个方面。首先这个文件是坚决遏制、控制投资性需求，二是有效增加供给，三是加强市场监管。无论这个文件里面有十条，还是各个省出台的多少条文件，这个文件的核心就是这三个方面。怎么控制投资性需求呢？在国务院的文件里面明确提出，要大幅度地提高除了首次购买90平方米以下的住房，享受原有的信贷政策不变，除此之外所有的购房贷款利率大幅提高，如果是家庭名下的第二套住房，贷款提高到5成，第三套住房在一些城市要大幅度限制。所以在政策方面是两个措施，一个是大幅度提高贷款购房的贷款成本，二是坚决遏制部分城市，什么城市呢？房价高，供求快的城市。比如政府的文件里面提出来，地方政府有权暂时限制对外地人或者是第三套住房贷款的购房数量。

    怎么能增加有效供给呢？文件里面概括起来讲有三个方面的措施，一个就是增新量，这次国土资源部在今年安排了18.5万公顷的土地住宅建设用地指标，也就是说从源头上增加住宅的供应。二是调结构，也就是说在今年的土地指标安排里面，安排了77%的土地面积是用于保障性住房加上中小户型的商品房，这两个内容加起来一共占土地住宅建设用地供应总量的77%。调结构为什么说也是增加供给的重要方面呢？一个很重要的原因是在一定量的土地上，如果建的小户型多了，增加的套数也会增加。三是挤存量，国家税务总局现在对土地增值税严格提高了征税的预缴比例，等等这些措施都是挤存量，把开发企业手中已有的土地加快开发速度，尽快增加市场供给。至少在政策措施方面储备了住宅建设用地指标，加快住宅开发，也就是说调整增加土地供给的政策措施，将从根本意义上有力地改变供求失衡的状况。

    三是加强市场监管，怎么加强市场监管呢？一是把地方政府的责任更加明确，要求地方政府对两件事情负总责，第一就是对房价上涨过快这件事情负总责，第二对落实住房保障这件事情负总责，实行省级政府副总责，市级政府抓落实的机制，切实稳定房地产市场增长。二是对开发企业的屯地行为，或者捂盘惜售、哄抬房价方面进行严格规定，要求开发企业规范开发、建设、销售的行为。

    所以我们说在这样一个政策核心下，今年我们也看到新政出台已经有三个月了，整个市场也出现了一个变化。总得概括起来，可以说目前市场变化的趋势和宏观调控的方向是一致的，我们看到今年上半年1—6月份，整个全国成交量面积上来看，首先我们发现一线城市北京、上海、广州、深圳的成交量有明显的回调。比如说北京市今年上半年总的成交量和去年同期相比下降了40%，上海下降了50%，深圳下降了70%。也就是说大家注意，今年上半年的成交量和去年同比下降是在今年1季度，城市成交量有一个异常放大情况下的比较，也就是说新政出台之后成交量下降的幅度非常明显。我看了一下中国指数研究院最近做的100个城市房价指数和100个城市房屋成交面积的统计指数来看，我们发现今年这些重点城市成交量萎缩在40%—80%之间占到了将近30个城市。也就是说市场的变化已经开始出现，当然这个变化的幅度是有所差异的，概括起来讲，一线城市的整体市场成交量的回调幅度比二线城市高了20%。也就是说成交量首先在政策影响下，在购房者观望的态势下出现了明显的变化。

    第二，土地市场在新政出台以后，5、6两月的土地成交量也出现了调整，6月当月成交的土地和政府推出的土地相比，只有40%这样一个比例。也就是说，我们在经历了去年的四季度和今年一季度整个地产市场的繁荣，地王的频现发展阶段之后，在宏观调控的政策影响下，5、6两月的土地量成交已经开始下降，土地价格也出现了一定幅度的变化，也就是我们现在很难看到地王的出现，土地市场也开始发生了变化。

    这是目前我们发现市场的一个变化，也就是说目前市场变化的趋势和整个调控政策方向是一致的，房价上涨的趋势已经不明显。因为我们在北京工作，我们感受最深的是在北京新入市楼盘的房价已经开始出现调整，区域性二手房价格也出现了一定程度的回调，从全国来看，整个全国的房价快速上涨的趋势已经不复存在，对于开发企业来讲，一些明显的打折销售，像恒大地产、万科地产等等，它们的销售速度在降价的配合下成交量还是保持得比较好。这样一些市场表现，总体上来说是和宏观调控方向是一致的。

    这次宏观调控政策怎么来评价呢？我们最近也做了一项研究，就是对房地产市场政策进行评估，我也想利用这样一个机会，和大家分享一下我们评估政策的研究成果。也就是说我们认为，这次调控政策将会促使房地产行业进入新一轮的增长周期，它将会促使整个房产行业出现四个方面的变化。一是将会促使整体的市场对未来房价、地价预期转变，为什么这么说？为什么把这条转变作为政策评估的第一条？我认为这是最积极的成果，也就是说我们控制房价过快上涨，控制房价大幅度攀升，一个很重要的方面就是要管理好预期。在宏观调控政策出台之前，可以说为什么会出现大幅度地王的出现？为什么房价大家都人为涨得过快？和全社会各个方面都有关，不仅仅是企业，还包括投资者、地方政府，他们对房价上涨的预期是高度一致的，市场主体各个方面都认为房价会上涨，这个预期高度一致加速了成交量的增长。现在这样一个政策打破了高度一致的预期，我们对下一步房价和地价的走势已经出现了非常明显的分化，一部分人当然认为房价是必降的，一部分人认为价格还不会变化，还有一部分人认为价格还会涨。这样一个正常的市场态势我觉得是非常有意义的，也就是说它还原一个房地产本质，市场各方对未来房地产价格变化已经没有一个完全一致的看法，这是市场本来的面目，我也觉得这是宏观调控最成功的、最重要的一项成果。

    最近，我也参加了一些会议，实际上目前在短期内市场预期并不是特别好，搜房在昨天会议上参加中心的一个论坛，院长介绍说搜房每个月在北京要组织购房团，最近一期对购房团的问卷调查表明，现在在近期内准备购房的人群只占到8.3%。同样，我在北京也接触高端投资客的团体，叫做北京销售精英俱乐部，也就是说在北京这些销售人员年佣金在100万元以上，也就意味着这些销售员销售的房产价值在1亿元以上，他们成立了一个销售精英俱乐部，他们对于高端客户的问卷调查结果是准备在3个月之内投资房产的客户只占7%，大家还处在一个观望时期，我觉得这也是市场必然经历的时期，出现这样一个变化很重要的原因就是政策的调控。

    第二，今年的政策将会在今年内供求关系失衡的状况发生转变。供求状况发生转变也将会导致房价继续上涨的动力不复存在，为什么会说今年供求关系一定会发生转变呢？一个很重要的原因是我们对购房需求差异化的提高，尽管18万公顷土地还没有投入到卖房阶段，但是由于这种需求，也将会供求关系发生改变。我们也从市场表现看到，实际上今年下半年将会不可避免地出现一个供应的集中释放期，也说今年的1—6月份，投资速度是38.1%，将近两万亿。这是什么概念呢？也就是说房地产开发投资增长速度38.1%几乎是整个房地产这些年来投资的历史高位。第二，我们看到新开工面积增长速度今年1—6月份是67.9%，也仍然处在历史高位，我们发现今天面临中国的房地产市场可能和去年的房地产市场是完全不同的两个格局，为什么这么讲？去年这个时候，实际上整个房地产市场在强有力地保增长刺激政策的鼓励下，房地产市场的成交量从春节之后已经开始攀升，到了现在成交量的回升趋势已经非常明显。价格在成交量的带动下也已经出现了攀升，但是去年这个时候所有的房地产开发企业指标基本上都是处于历史的低位，去年这个时候开发企业的新开工面积也是负增长，去年这个时候的房地产开发增速也是保持10%左右，不到20%的低位。也就是说，去年终端市场是上升的势头，但是前端市场是低迷的，特别是在东部的大城市表现得比较明显，但是所有的房地产开发前期指标都是处于历史增长高位。再加上今年新政出台之前，在一些特大城市、一线城市预计在今年上半年开盘的楼盘，还有相当大一部分也就是政策出台之后开始延迟推盘，把这些盘推迟到下半年。也就是说所有市场表现和统计数据表现，说明今年下半年房地产不可避免地将会面临着一个集中供应释放期。

    在我们对购房需求实行差别化的信贷政策管理下，今年下半年的供求关系我觉得是会发生变化的，这就表明今年下半年房价继续上涨的动力是不复存在的，特别是在东部一些城市表现更为明显。

    第三，调控新政将会使今后房地产业结构增长和业态增长的趋势发生转变，也就是说过去在关注房地产业市场的时候，更多的是关注住宅物业，更多关注东部一线城市的变化。我们现在可以看到，现在实际上房地产市场的增长中心已经在向中西部地区转移，这是一个非常明显的事实，因为我们的二、三、四线城市或者中西部地区，目前正是处于两个关键期，一个关键期是城镇化的规模正在处于一个扩张期，二是城市化质量，也就是说城市功能质量产业结构升级正处于一个关键时期。这样一个结果加上政策的影响，将会导致很多企业今后扩张的、发展的增长模式会发生变化，过去很多企业在市场发展中给了它很多涨价的空间，在严格控制房价过快上涨的政策态势下，很多企业靠涨价获利的机会将会大大缩小，实际上对于企业来讲获利有两种方式，一种是建设量在一定情况下价格涨得越快获利越多，第二种是在价格没有涨价的情况下，开发的量越大，获利的总量就会越多。也就是说，扩大建设开发的规