三、公共选择理论
     公共选择
     居住在住宅环境内的业主(使用人)都在追求自身利益的最大化效用，或者说追求自我价值实现，然而每一位业主追求自我需要时，必然要受到他人利益的限制。在这种相互限制进而不得不相互妥协的作用下，形成某些"大家"的共同利益。这种属于共同利益的权利确认通常采用大家共同决策(有的称之公共选择)来实现。
     公共机构
     一种代表公众利益讨论决策的组织称之为公共机构。
     个人选择
     如果选择是由一个人独立完成的，那么这种选择相对于做决策的人来说，称之为个人选择(即个人决策)。
     集体选择
     集体选择是指各参与者依据某项协议规则相互协商而确定的集体行动方案。
     公共机构特征
     公共选择理论来自公共机构的决定。人类生存的需要产生了公共机构，通过大家商议产生了某些规则，形成了共识，使得公共机构发挥作用。公共机构具有以下明显的特征：(1)具有权威性;(2)公共机构成员必须经过选举产生，具有代表性;(3)公共机构做出的决定必须执行少数服从多数的原则。
     多数性原则
     住宅小区(大厦楼宇)业主大会及业主委员会关于物业管理事项做决定时.不能
     随意地由几位组织者或一些同意者参与而做出决定，而必须由业主大会投票来决定，其原则是少数服从多数，有的称之为多数性原则。