最近，楼市的“神经”极度紧张。房地产企业“三条红线”的出台、房地产贷款集中度、居民债务收入比等政策工具正在酝酿，无疑给2021年的楼市增添了一股寒意。更重要的是，近期央行多次提到“把好货币供应总闸门”保持广义货币供应量增长速度和社会融资规模与反映潜在产出的名义国内生产总值增长率基本匹配”。有人猜测，此前宽松的信贷政策可能退出。但现在，随着国家统计局公布的一份数据，房地产市场似乎松了一口气。

国家统计局公布的11月份物价数据：11月份我国CPI同比下降0.5%，预计为0%。这意味着10年后，CPI首次降至负值。最近的负值出现在2009年2月至10月之间。CPI是最基本的物价指数，包括食品、烟酒、衣着、租金、交通、生活服务等，不包括房价。

可以说，CPI主要包括“生活必需品”，而住房是“生活必需品”。所谓生存，是指有饭吃，有衣穿，有地方住（租）。生活就是要有一个更好的房子住，一个更健康的食物，一个更美丽的环境

因此，CPI的影响非常大。老百姓会真切感受到猪肉的上涨、公交票价的上涨、菜价的上涨。

因此，当CPI上升到较高水平时，央行往往会加息以抑制CPI进一步上涨；相反，当CPI降至较低水平时，央行往往会降息，以避免CPI走低和通货紧缩。

为什么CPI上涨会加息，而CPI的下降会降低利率？很简单。加息意味着更多的钱，降息意味着更便宜的钱。比如加息后，一个鸡蛋以前是1元，现在可能变成8毛钱。也就是说，钱比较贵，价格也下降了。相反，以前一个鸡蛋是1元，现在可能变成1.2元，这意味着钱更便宜，价格也在上涨。

国家一般将年度CPI目标定为3.5%。我们普遍认为，如果CPI高于4%，就存在通胀风险。理论上讲，这个时候应该加息。相反，如果CPI低于1%，则存在通货紧缩的风险。理论上说，此时应该降息。根据以往经验，当CPI降至负值时，不会立即反弹。例如，2009年2月CPI降至负值后，直到2009年11月才转为正值。

为什么？

影响CPI的因素主要有两个。一是生猪价格，这是影响CPI的关键因素。去年，生猪价格上涨，随之而来的是“猪热”。目前，猪肉供应量不断增加，生猪价格持续走低，使得CPI持续走低。与去年底相比，CPI和CPI与去年年初相比将处于非常高的水平。

因此，虽然明年初加息预期火热，但目前的CPI并不支持。展望2021年上半年，央行加息概率较低。我推测，在2021年6月之前，央行不太可能降息，但不会加息。最新货币数据证实了这一点。截至11月底，中国广义货币（M2）余额同比增长10.7%，较之前的10.5%估计增长10.5%。人民币贷款增加14300亿元，预计增加1400亿元，原值6898亿元。可以看出，信贷数据依然火爆，说明疫情初期实施的宽松信贷政策尚未退出。前期宽松信贷政策是否退出，将体现在是否加息或货币增速是否下调。目前来看，不太可能在2021年6月之前加息。如果不加息，对楼市是利好，因为房地产市场最怕加息。当房地产市场正经历最剧烈的调整时，往往是加息最密集的时候。现在，如果明年初不降息，楼市就可以松口气了！