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绿地集团张玉良:房地产调控伤及自住购房市场
编辑:方城楼市网   2005年07月04日08:20   来源:方城楼市网  

  编者按

  宏观调控在今年3月份明确指向房地产行业之后,各类调控政策频出,对地产市场,尤其是上海房地产市场的影响巨大。最为突出的表现在上海市场观望气氛浓厚,新房成交量持续下降,对发展商产生了相当大的压力。而普通购房者在政策调控面前选择持币待购,等待价格下降后购买成为普遍的心理状况。一位地产行业中的资深人士向记者生动地描述说,“这个市场像是一锅已经煮好的肉,锅边都挤满了人,大家都等待着汤凉了,再一哄而上去分食。”

  针对上海地产市场目前的状况,上海最大的地产企业--绿地集团目前的情况和观点在地产企业中具有相当大的代表性,因此记者专访了绿地集团董事长张玉良。

  政策回顾

  2005年3月26日,国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》,共有八条意见,简称“旧国八条”。

  2005年4月27日,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,分析当前房地产市场形势,研究进一步加强房地产市场宏观调控问题,简称“新国八条”。

  2005年5月11日,国务院办公厅转发了七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》,其中针对投机性和投资性购房等房地产交易行为加大了调控力度

  记者:您如何看待目前中央政府对地产行业的各项调控政策?

  张玉良:国务院办公厅转发了七部委的《关于做好稳定住房价格工作的意见》很全面,虽然不少内容和上海的政策是叠加的,但力度和强度则明显加强,同时,如此密集的政策发布给市场的心理影响也是很大的,它们在无形中又一次强化了政策的力度。

  国务院转发的七部委意见一共有八条,但大多数新闻单位在报道时候都把重点放在了5%全额营业税这一点上,并没有把积极发展经济适用房等其他意见做一个充分的说明。

  此外,各种经济人士也粉墨登场,断言上海下跌50%,北京下跌30%,以片概全,以讹传讹的发表所谓的高论。一些新闻报道上海一天狂跌3000元/平方米,这些鼓噪转移和放大了政策的杀伤力,让人误解房价将全线的大幅度的下跌,使得正常消费受到阻吓。

  记者:那么您认为《意见》的核心内容是什么,目前对上海地产市场产生了哪些影响?

  张玉良:宏观政策的目的是有保有压,对投机性炒房是遏制,对投资性购房是控制,对普通商品住宅和经济适用房是鼓励,对超越国情、超越经济发展阶段的住房消费是合理引导和调控。但由于各种原因,普通消费者并没有认识其中的差别,而是片面的理解为国家对房价的全面打压。

  与今年第一季度普遍看涨的态势不同,目前有超过70%的上海市民看空楼市(一份万人问卷调查为72.8%),虽然投机客离场了,投资客收手了,但真正的消费者也持币观望,消费预期被完全扭转。

  相对今年第一季度,上海房价非理性的30%高幅增长,3月份本市宏观政策出台后,4月份房地产市场立竿见影。

  而且在调控政策下,市场出现了四个健康的变化:一是上海虚高的高价房的价格的确降下来了,二是过热的总投资规模也下来了,三是销售结构发生了变化,中低价房开始成为房市的中流砥柱,四是炒房的开始离场了,楼市泡沫开始消退。

  记者:通过您的分析,是否认为对地产调控的目标已经达到。

  张玉良:首先目前已经遏制了投机、抑制了投资,市场泡沫被挤压,我认为政策目的已经达成。

  面对一系列政策,市场反映迅速,短期成交量出现急剧的下滑,浮在泡沫最表层的小资金投机者最先离场,目前到售楼处看房的大多数为自用,市场泡沫在消退。

  但是政策也造成了消费恐慌、自用市场严重伤及,政策的效用开始受偏移、受扩大。目前,消费进入抑制阶段,大多数消费者想购买的不购买了,想改善的不改善了。按照先前普遍认同的20%-30%投机客的比例,目前成交量消减了60%-70%,则说明新的政策不但驱除了投机资金,也误伤了自用客户。

  记者:您认为调控政策已经伤及到自住购房者,那么这些购房者心态何时能够恢复?

  张玉良:短期内恐慌依旧,市场很难恢复。根据上海市场的特殊性,受供应量限制的影响,如果没有大的不利因素,房价下跌的空间应该不大,但在未来,受买涨杀跌的公众心理影响,房价会有一定程度的震荡,市场成交量将继续处于低迷状态,

  由于房价预期看跌,市场短期内将很难恢复元气。但由于实质性消费需求仍然存在,当消费者普遍确认并预期市场转好且能够达到预期的保值涨幅时,将会陆续进入市场,预计4季度以后才有可能出现这种反映。

  目前二手市场成交价是业主与客户相互博弈的结果,只有当一手房价同目前市场能够接受的二手成交价基本持平后,即一手房价跌幅达到25%左右后,才能恢复预期成交量,并出现反弹。

  从中长期看,房市软着陆的时间不会很长。2003年以来延续至今的宏观调控其实是经济发展的软着陆,很大程度上已经或正在消化了周期性风险,如果处理适度,消化适当,新的发展周期将不会太远。只要外贸增速不减,GDP增长不变,房地产的真实需求就没有理由萎缩。

  记者:作为发展商,而且是上海最大的发展商,您希望调控政策能向哪个方向发展,能产生什么样的效果?

  张玉良:宏观政策对投机性炒房是遏制,对投资性购房是控制,对普通商品住宅是鼓励。

  宏观调控目的是保持房地产业健康发展,防止房价大起大落,并努力调整结构,这就要求有保有压。

  对普通商品住宅,上海的实施细则也出台了,积极贯彻七部委《意见》的精神,持续鼓励消费,应该是正确的举措。有一些正在实施和马上要实施的优惠政策,应该大力宣传,努力帮助普通消费者树立市场信心。

  记者:对目前上海房地产市场的情况,绿地集团作为负责任的发展商,希望政府能发挥什么样的作用?

  张玉良:首先是希望后续政策应该清晰明朗,给消费者一个正确的市场预期。房价的恐慌性下跌,不是所有的人愿意看到的,它的危害性是显而易见的。新八条的目的是为了打击投机行为,维护正常消费行为,它也不希望整体市场出现下滑。

  其次是增加中低档商品房和商务楼供应,以改善市场供应结构。继续加快市政府明确的“两个1000万平方米”建设力度和适当发展商务楼的建设。健康的市场要积极培育,从供给角度讲,应该认真执行城市规划和土地规划,着重增加中低价位、中小户型普通商品住房建设的用地供给。

  另外,更重要的是坚持舆论导向的科学理性。这个很重要,对政府的声音消费者听不清晰,理解不全。健康的市场迫切需要加强舆论导向,至少在主要宣传阵地,应该把政府的政策和用意讲全了,讲透了,而不仅仅是为了吸引眼球而刻意的裁剪。(记者 李小刚)



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